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选址要素详细解读

2015-10-27 19:11| 发布者: 乜也| 查看: 1328| 评论: 3|原作者: 冰茶

摘要: 选址,第一条原则,也是最重要的原则就是“只要你有资金在口袋,你随时有机会,但如果你投资失败了,更好的机会出现时,你就望洋兴叹吧”第二条原则,就是“冷静看待新址,人的习惯是第一眼,看到的都是优点,第二眼 ...
        很多人选址开店,生意做久了,都能总结出一些门道,然后根据这些经验,在要开新店的位置,看上几天,分析清楚有没有利润,冒 的风险有多大。你注意一下身边开店的老江湖,对于选址,总能讲出,门门道道。用马克思主义的观点,就是从实践中总结经验教训,整理出理论,然后反过来指导实践。 本人做了6年商业地产,职业选址,特此从整体上分析选址所要注意的各方面的要素。

第一方面--商圈

       即你把门店看成一个点,分析,以某个十字路口或者某个商场为圆心,以250米,500米,1公里,2公里甚至更远的半径画一个圈,这个圆形面积就是商圈概念。商圈也即有个向心力,圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的。商圈的辐射范围指的是,这个商业中心能吸引多少消费者到此消费,如果是某个城市的商业中心的话,那个商圈的辐射范围甚至是整个城市,像上海的南京东路,北京的王府井大街甚至是全国范围的。以上的商圈及辐射范围只是笼统的概念,在具体行业中并无直接指导意义,现实中所谓的商圈是针对具体行业而言的。比如,上海规模中的,迪斯尼乐园的辐射范围就是全国性的,因为,大陆仅此一处,要消费只能到上海浦东。而奶茶的商圈的辐射辐射范围很小,步行距离5分钟的脚程,大致250米(以自然散步的脚速算),外送距离大致为3公里,因为,顾客从打电话订外送开始,半个小时是正常可忍受范围,如果超过这个时间离,顾客会渐渐失去耐心,有其他更好的选择话,会弃你而去。
这里有两个概念的区别。第一呢,是商圈的中心,即以商业布局或者消费者自然形成的中心,这是固定的,但城市有新的规划,或者新的商业广场建立后,这个商业中心点及商圈范围才会发生转移。第二呢,以新址奶茶店为中心的商圈,250米的步行距离划的圆圈或者3公里左右划的外送圆圈。当门店新址转移了,商圈及辐射范围即发生转移,这是动态的。
       商圈方面,要考察的要素有:商圈的类型,即商圈内主要以什么建筑或者商业活动为主,类型有商场沿街,商场店中店,大型超市,社区店,商业街,办公区,校园区,景点区,交通枢纽等类型,具体详看日记《奶茶店所在商圈的类型及特性分析》
       这个商圈的辐射范围,算一下大致脚程,以步行时间来算,对比一下,新址离商业中心点有多少距离。
       最佳聚客点:相对具体行业,专业选址有个“千分点”概念,即假设不论租金与面积,商圈位置随你选,奶茶店最理想的位置在哪里,这就是“千分点”,要参照你的新址与这个“千分点”的距离,越近越好,比如,你选在“千分点”位置,如果将来要开的奶茶店,口味与服务,名气,档次等其他因素都差不多,它的市场竞争力一定不如你,很多开奶茶店的老板都有这么个抱怨“哪里哪里的奶茶店,口味与服务很差,就是位置好,所以生意那么好做”或者“下次开店,我要找个更好的位置”,也即,商家都想往“千分点”的位置靠拢。商业中心与“千分点”是不同概念,有时往往重合,但针对不同行业时,“千分点”是不一样的。比如,消防局的“千分点”就应该是人流量少,出车方面的位置,而不是商业中心
       商圈的主要交通方式,即商圈与商圈外的消费者的出入方式,大城市的商业中心以地铁为主,这就意味着,地铁口的位置很关键。一般社区以公交为主,这就意味着,要考察公交站点的位置及公交路线(能聚拢多少消费者),周末的时候,以街道闲逛为主,或者为了买生活用品,则以步行或自行车或电瓶车为主了,就考察哪里是最热闹的
       商圈内的建筑:每个建筑队消费者都有聚拢作用,比如,商场,聚拢年轻消费者或者喜欢时尚,有购买力的消费者。办公楼,聚拢办公人员,学校聚拢学生,居民小区,聚拢日常居民等等。分析,每个建筑物对新店有多少影响作用,还要分析所聚拢的消费者的具体购买力是否与店面匹配。如果,LV包,开在普通居民社区的话,进店的人会很少,但更多的居民是视而不见,不会消费。

商圈的具体要素都分析完后,最后做个总体分析,即整个商圈的大体情况以及对这个新址的具体影响。

       第二方面--门店方面。你觉得整体商圈是好的,就应该来分析,具体门店了。

       新店地址,很多人会忽略这个,特别是北方城市,因为没有门牌号,包裹快递或者外送都不方便,但关键是签合同,平常的时候发生不到自己身上,可以忽略,但如果地址错误,造成的官司也有的。
       新店离“千分点”的距离
       新店位于整条街的哪个位置:位于转角位置的好处是,展示面好,人流聚集。位于中间地段呢,就是一个风险问题,比方说,一条街上3家奶茶店,两家在两个路口,第三家,在中间位置。这就会意味着,第三家店的消费者都是两家店挑剩的顾客,除非你其他方面很强,可以弥补选址的劣势,不然,就会陷入被两家夹击的危险。
新店所在人行道的宽度。一般以3米左右为宜,如果是5米的话,感觉人很散,不会往店面聚集。如果低于1米的话,这是非常不利的因素,因为1米的道路给人的潜意识,就是“快速通过”,精神比较集中,注意力都在关注路边,过往行人,因为不想碰到人或者引起麻烦,不会把注意力放在店面上。即使生意很好,要排队,也排不了多少人,甚至有人在背后催你。
       到达该店的交通工具,决定了,到你店里消费的是以什么顾客为主。
       该店在主干道上有无主要出入口:决定了顾客从人行道上到店里是否方便
       新店20米范围的主要设施及环境:20米的距离,可以形成小的商业氛围,构成消费档次,会对消费者造成吸引力,如果,20米范围内,就孤零零的一家,不好意思,很多顾客就会选择别人热闹的地段,特别是中低消费档次的消费者,都喜欢凑热闹。人的天性懒惰,同等条件上,消费者会根据就近原则,就近消费。20米距离,决定了最吸引的是什么顾客。
新店的楼层:这里阐述一下,大致行业的区别与消费者的心理。每个消费者都有价值体系,比方说,某人是爱情大于一切的性格及价值观,他会为了爱情放弃所有一切,因为他觉得“值”,如果不觉得“值”的话,就会犹豫不决,甚至放弃。足球迷能为了看精彩球赛,可以调休,颠倒黑白时间或者,旷工,也是因为他觉得“值”,但如果让他付出生命,他一定认为不值了。很多人把奶茶混淆了定义,以为是餐饮业,比方说,一家餐馆做菜很好吃,远近闻名,为了请朋友或者家人,可以走路半个小时去消费,吃完后,大家都觉得很“值”,一顿100~200左右的饭局值半个小时,以后有机会还会去消费。但,奶茶呢,一般来说,走路来回5分钟是极限范围了,不会为了一杯奶茶特意走太远去消费,因为心里认为,一杯几块钱的奶茶不值走那么远。奶茶店属于快速消耗饮品,关键就是“快”,选址最好是1楼,这样顾客方便又快,符合快速的特点。
       新店的门前台阶:有台阶有2个不利,一呢,顾客不方便,二呢,顾客站在人行道上仰视店员,这是不舒服的状态。
       新店门宽:这个决定了门店的展示效果,最好不要低于2.5米,不然摆布效果不好,顾客心里也有个潜意识“小店一个”
       招牌能见度:固定性消费者,即使没看到你的店面,也知道你这里有什么产品,他们是循迹而来,不必看见招牌,散客的话,也许是刚来这个商圈,也许是吃喝麻木了,也不知道喝什么,看到那个,就选择哪个。固定性消费者是回头客,而散客是随意客户,最好是招牌能见度越远越好
       平视招牌效果:这个这个很重要,因为奶茶店要有足够的高度与进深,做出来的店招或者灯箱片,才有距离美,不会给顾客很压抑的感觉。如果有人想体会这种感觉的话,可以站在2.1米左右的层高下,站5分钟,你就知道那是什么感觉了。
       店铺往外看的效果:顾客或者店员,在店里消费,最好是很舒心的环境,要是环境不好,店员与顾客都会有相应的不舒服心理,就会产生急躁情绪。
       停车场,公用厕所,中央空调都影响着门店的效果
物流通道:每次进原料能否方便。
       不符合选址的描述:找出不利点,看能否克服,有多少不利影响,会造成多少风险。

       第三方面--照片

       其他都是数字化的概念,而照片是很直观的画面。最好是用照相机或者摄像机记录周边的真实情况,这样会有个直观认识
       店门口每个时间段的人流量:新址,基本都不是家或者公司附近,这新址的了解一穷二白,也许你看的时候,正是人流量高峰期,你一拍脑袋,钱交了,订了下来,那就什么办法也没有了。比较典型的是江苏盐城的一个游乐场,周末人潮汹涌,生意火爆,周一到周五,基本没什么人,空荡荡一片。所以,对于新址呢,就需要测试每个时间的具体人流量,不管是白天,黑夜,还是夜市,都要全面了解。麦当劳的新址,甚至要测算1个月的人流量。你有评估测算,你是在投资,你什么都不了解的情况,第一眼好,就投钱了,那不叫投资,而叫赌博。

        第四方面--地图

        2维地图,卫星地图或三维地图,清晰地展现,这个商圈及这个店附近的情况。这样容易有大局观
        
        第五方面--工程条件

        奶茶店,简单的讲就是上下水,还有电力。进水呢,也就是自来水,可以洗涤杯子器皿,只要过滤后,做奶茶的水,制冰机用水,这样每个月可以节约很多水费。还有就是,用过滤水做出来的奶茶口感,比烧开的自来水,纯净水强很多。电力不够的话,容易跳闸,特别是生意高峰期,所有电器都打开,关键时刻掉链子,这个损失很比较大。
    第六方面--租金:

        产权关系:如果是大房东呢,对方是业主,什么都可以谈,无非是条件的代价。二房东,转租或承包给下家,比较清清楚楚看清合同条款,二房东是没有权利更改原合同的,比如只有9个月租期,商家觉得不够用,必须让二房东与大房东废除原有租赁合同,然后商家与大房东重新签订合同。不要听信二房东怎么说,商人在利益面前是没有抵抗力的,必须有正规合同为证。
        房东方出据:大房东,必须有产权证,二房东必须有大房东的产权证和租赁合同,如果是转租还必须有转租证明,如果是承包可以,不需要有转租证明。
        租赁年限:3年为好,5年更好,1年的话,有风险。因为,奶茶店的投资规律为:生意特别好(天天排队爆满),半年可以收回投资成本;生意好,1年可以收回投资成本;生意一般,2年可以收回投资成本。生意差,永远收不回来了,赶紧想办法转让吧。所以合同年限很重要,合同短的话,刚把生意做起来了,房东就赶人或者抬高租金,这都是商家的风险。
        进场时间,装修免租期:房东方提供的交房日期,以及在免租期里面是,没有租金压力的
        租赁费用:把租金,押金,装修费,公关费,中介费等等所有费用加在一起,看需要投资多少。

        第七方面--评估   
详细调查周边的同质化行业(其他品牌奶茶),或相关行业(KFC,水吧,鸡排店,汉堡店),调查他们的营业状况,平均一天营业额,然后以对方为参照,评估优势劣势
        根据以上所有信息,并结合之前经验及周边情况计算营业额,并计算投资回报率
        评估人员意见,根据这个报告,让有丰富选址经验的人员做完全的评估意见。毕竟,以上只是数据信息,有时候数据是会骗人的,开店久的人,会形成第六感,总体感觉这个店行与不行,我也曾经遇到过,数据完全没问题的店,开出来后,完全没有生意。这只是保险栓,不是意味着,不需要评估了,直接下判断。其实人的判读很主观,心情好,心情不好,看周边事物完全不一样。所以,必须建立在客观数据的基础上,再主管判断,而且是风险判读。即,数据通不过,肯定放弃,即使数据通过了,但主观判断没通过,也可以放弃。

        选址,第一条原则,也是最重要的原则就是“只要你有资金在口袋,你随时有机会,但如果你投资失败了,更好的机会出现时,你就望洋兴叹吧”第二条原则,就是“冷静看待新址,人的习惯是第一眼,看到的都是优点,第二眼,第三次看到的才是缺点,多看,反复看几次”
       希望对广大的商家有所帮助。祝大家选址顺利,大业大吉!




鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋
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最新评论

引用 dj1314138 2014-1-6 12:23
还可以吧,顶一个
引用 富阳奶茶哥 2014-8-7 09:23
楼主电话多少,计划开店,求指导

来自:冰冰奶茶吧Android客户端
浙江省杭州市江干区下宁路
引用 babyfengfjx 2014-8-16 11:16
楼主写的真心好哇~

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